Die 100 größten Städte Deutschlands
Hauseigentümer müssen in Deutschland für vergleichbare Objekte unterschiedlich hohe Grundsteuern zahlen – je nachdem, in welcher Stadt sich ihre Immobilie befindet. Wie schon in den Vorgängerrankings gezeigt wurde, sind diese Unterschiede teilweise massiv. Ziel des diesjährigen Rankings ist es, einen Zwischenstand der Grundsteuer-Verteilung in Deutschland zu liefern, bevor sich die Situation 2025 durch die Neubewertung der Basiswerte und unterschiedliche Modelle in den Bundesländern voraussichtlich stark ändern wird. Um die Vergleichbarkeit zum letzten Ranking sicherzustellen, wird in der diesjährigen Untersuchung dieselbe Methodik wie im Jahr 2021 angewandt.
Grundsteuer B
Im Grundsteuerranking 2024 stellen wir erneut starke Unterschiede zwischen den zu zahlenden Beiträgen der Grundsteuer B in den 100 größten deutschen Städten fest. Dies wird schon bei der Betrachtung der bundesländerspezifischen Durchschnitte deutlich. Während ein Hausbesitzer in den betrachteten Städten Bayerns jährlich durchschnittlich 419 Euro Grundsteuer zu zahlen hat, muss er in Berlin für ein vergleichbares Einfamilienhaus jährlich durchschnittlich 686 Euro aufbringen.
Unverändert ist die Stadt Witten mit einer Jahresgrundsteuer von 771 Euro das Schlusslicht des Rankings. Regensburg ist Sieger mit einem jährlichen Betrag von 335 Euro. Der alte Sieger Gütersloh erreicht nur noch Rang 63, nachdem der Hebesatz um 225 Prozentpunkte auf 606 Prozent erhöht wurde. Viele Städte haben ihre Hebesätze deutlich erhöht. Insgesamt haben 26 Städte einen höheren Hebesatz als noch 2021. Duisburg konnte den Hebesatz als einzige Stadt im Vergleich senken. Dieser liegt mit 845 Prozent 10 Prozentpunkte niedriger als vor drei Jahren. Die Stadt verbessert sich damit von Platz 97 auf 96. In den restlichen 73 Städten entspricht der Hebesatz im Jahr 2024 dem von 2021. Im Durchschnitt der 100 größten Städte Deutschland werden 499 Euro Grundsteuer jährlich fällig. Das sind 21 Euro bzw. 4,5 Prozent mehr als im Vorgängerranking. Der durchschnittliche Hebesatz steigt von 564 auf 589 Prozent.
Grundsteuerreform
Die aktuellen Einheitswerte wurden vom Bundesverfassungsgericht zur Berechnung der Jahresgrundsteuer für verfassungswidrig erklärt, da sie gegen den allgemeinen Gleichheitssatz im Grundgesetz (Art. 3 Ab. 1 GG) verstoßen (Bundesverfassungsgericht, 2017). Ab dem 01.01.2025 gilt zwar eine bundeseinheitliche Regelung, 8 der 16 Bundesländer werden aufgrund einer Öffnungsklausel jedoch voraussichtlich angepasste oder individuelle Wege gehen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen regeln die Bewertung des Grundvermögens landesgesetzlich. Das Saarland und Sachsen werden abweichende Steuermesszahlen nutzen. Berlin wird voraussichtlich abweichende Steuermesszahlen für sonstige Grundstücke nutzen und für Wohngrundstücke aber dem Bundesmodell folgen. Während das Grundsteueraufkommen der Gemeinden in etwa gleich hoch sein soll, kann es zu individuellen Verschiebungen der Kostenbelastungen durch neue Grundsteuerwerte kommen. Die Kommunen behalten das verfassungsrechtliche Recht, ihre Hebesätze der Grundsteuer selbst festzulegen. Bundesweit laufen zurzeit noch mehrere finanzgerichtliche Verfahren, in denen die Kläger die Verfassungsmäßigkeit des reformierten Rechts anzweifeln.
Ab dem 01.01.2025 wird es für Kommunen auch die Möglichkeit geben, einen höheren Hebesatz für baureife, aber unbebaute Grundstücke im Rahmen der Grundsteuer C zu erheben. Das soll verhindern, dass solche Grundstücke als Spekulationsobjekte gehalten werden, statt dort beispielsweise Wohnraum zu schaffen. Davon möchte beispielsweise Hamburg Gebrauch machen.
Ein Bericht der IW Consult im Auftrag von Haus & Grund Deutschland.
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